中关村三小学区房（学区房没那么重要了）

原创设计咨询顾问君北京新楼盘评测2022-07-08 21:59发表于北京

2022年北京市中考考试成绩公布，100分660分，许多学生考得655分，在其中北京海淀区有517名学生考得655分以上！

看到这里，许多虎妈、虎爸们心态爆炸——测试那么卷啦！

以往望子成才、望子成龙的家长们觉得买东城区、西城区和海淀的学区房就是孩子通向大学之路的锁匙。现如今才知道基础教育改革以后，孩子成绩大比拼的是家长。如今北京的家长，特别是北京海淀区的家长们大多是清华北大研究生、医生什么的高文凭、高专业知识精英人群，小孩天资都很高，怎样和人家比？

在这样一个新时期下，学区房还值这么多钱吗？还有必要挤在海淀上学吗？这一系列问题，也将产生北京学区房价值的预转固。

竞争的中考

7月5日，2022年北京市中招各个区分数人数统计公布。在今年的北京18县区655分以上（含大大加分）学生们一共877人，在其中北京海淀区517人，次之为北京朝阳区127人，东城区61人，东城区55人。而2021年北京18县区645分以上的学生们总共268人。

统计分析分数值提高了10分，学生人数却增强了609人。

高分数招生数增加，重点高中的录取分数线当然节节攀升，我们来看下第三方机构预计的录取分数：

从预计成绩看得出，北京海淀区的学生们初升高入校市场竞争激烈，570分的学生们若想上海淀普通高中都有一些艰难。

导致在今年的北京中考竞争的因素有很多，其中之一是人口。

2000-2020北京长住人口总数

（数据来源：中国统计局）

2022年参与中考的学生们出生年在2007年，根据统计局的数据分析看得出从2000年-2016年，北京长住人口始终处于飙升环节。长住人口，也展现出这一发展趋势。

2000-2020北京户口人口总数

（数据来源：中国统计局）

从生育率里看，2007年就是一个分阶段端点，也是今年中考“竞争”的原因之一。

2000-2020北京户口人口生育率

（数据来源：中国统计局）

2004-2014北京长住人口出世总数

（数据来源：北京市统计局）

除此之外，从此次中考考试题的难易度看来，与时下“双减政策”现行政策十分切合，关键考仔细，小孩不去外面上补习班也可以考高分。

过去小孩在提升学业成绩时，有大把的校外培训机构可选择。学业成绩与家长资金投入的时间和精力和金钱正相关。

教育制度改革后，学科类培训被明文禁止。假如九年义务教育在学校老师教的都一样，且考试题趋于简单，那样将来成绩的分界点将于高考时造成，与学区房不相干，与家长教育相关。

第七次全国各地人口调查表明：全国各地博士学历人口127.7数万人，在其中北京约22.8数万人，约占全国的1/5；全国各地研究生学历人口948.8数万人，在其中北京约126.3数万人，约占全国的1/7。而北京长住人口只占全国各地总人口的1.55%，高文凭人口之间的竞争相对密度远高于其他城市。

2010年第六次人口调查时，北京研究生、博士学历人口69数万人，10年之后2020年做到149万，10年里提升80万。假定北京从六普到七普，北京长住人口20-30岁年青人提升100数万人，外界净入迁长住人口200数万人，那样北京这10年新增的年青人口中40%全是本硕博。

自然这只是一个简单估计，因为很多外省市迁过来北京的本硕博都是在30岁以上，但他们赶到北京，特别是在根据积分落户等形式变成新北京人后，立即拉升北京的竞争强度。

学区房行情

时下，东城区、西城区、海淀的家长素养提升早已表现在孩子教育中，特别是当培训机构消退，学区房不会再做为重点小学、初中的输送安全通道，小孩自已的考试成绩才是最强势的升学通行卡。

以后大比拼是指亲子教育，即使是重点小学，在新的教育体制下，并没有辅导机构，小朋友们中间差别依然会打开。如此一来，学区房的附加价值便会大幅度降低。

除此之外，北京市为了能严格控制学区房蹭热点，学区房与入校越来越挂钩。

例如：北京海淀区2019年之后新买的房子将不再相匹配固定不动的小学，要执行多校划片。

东城区2020年7月31日后买房家中，不会再相匹配登记入学片区院校，所有以多校划片方式在校区或邻近学区内入校。换句话说2020年7月31日后在西城区购房入学的家中，基本没有立即选“牛校”的概率。

并且东城区在今年的还增大了中学“牛校”对片区内普通小学的招收占比。弦外之音：院校挑学生们光看考试成绩，就算“牛校”的学生们并不是人人都要。

在今年的北京朝阳区小学入学也开始严格遵守“17630”的多校划片现行政策，即2017年6月30日后选购四大神盘家庭的孩子，基本上都去了人朝试验北京望京教学区。2017年6月30日买芍药居想的人朝的孩子，所有去了人朝和平西桥教学区。

2000余万元的房子，买完后小孩必须去5公里外的校区念书，房子价格还能撑多久？

依据中介公司数据分析，海淀定慧寺的北京印像、四季青的郦城二区、清河县的后屯路32号楼等一批价格在8万/平方米以上二手房小区在6月的成交价格减幅都超过5%。

北京印象的教育配套是人民大学附属小学亮甲东校区，该学校校领导由人大附小校长担任，日常事务分别由人大附小下派常务副校长承担，学生们大多数是打工赚钱子女。

对比北京印像，郦城二区域小学学区略好一些，但归属于二流二类中小学，并不是虎爸、虎妈的最佳选择。

在教育市场竞争加仓时，北京海淀区校区特性较弱的二手房最开始外露低迷。

即使是强学区的二手房，也存在股权溢价过高的难题。例如：中关村三小专业对口学区房瑞蚁家园小区，曾经在2021年创出“大半年套均上涨幅度约300万余元”，并一度“没房可售”的成绩，那时，挂房屋出售源价格曾跳涨至17万余元/平方米之上，最大出现过20万余元/平方米的天价。

在今年的7月住宅小区正在销售二手房挂牌价格最少为14.6万余元/平方米，均值在15-17万余元/平方米中间。与高些对比，每平方米价差最大做到3万余元！这就像动态市盈率，公司估值太高，在行情波动时，会最开始抠破泡沫塑料。

因而，提议见到中考考试成绩就迫不及待想购买学房的家长们慎重考虑下小孩缺少的仅仅一套学区房吗？将来亲子教育和孩子个人素质才是关键，如果父母想要做孩子的教育路上的“我行我素”，一切靠钱上，这个想法恐怕会不久的将来摔跟头。